基本案情

　　文水县人民法院在执行申请人王某与被执行人某房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，依法查封某房地产开发有限公司名下某小区3号商铺。随后，案外人李某向法院提出执行异议。

　　案外人李某称，2008年6月2日，李某与某房地产开发有限公司签订了文水县某小区3号商铺买卖合同，已交清全款，且有某房地产开发有限公司开具的收款票据。该商铺于2009年9月27日交房，一直由李某使用管理。李某多次催促某房地产开发有限公司办理不动产登记手续，但该公司一直没有办理。李某事实上已享有该商铺产权，故李某请求停止该案执行并解除对某小区3号商铺的查封。

　　文水县人民法院经审查查明：

　　1.2008年6月2日，某房地产开发有限公司与案外人李某签订了《商品房买卖合同》，双方约定：李某向某房地产开发有限公司购买某小区3号商铺，总价为704535元；某房地产开发有限公司在2009年10月30日将房屋交付李某；在商品房交付使用后一年内，由某房地产开发有限公司统一代办房屋产权证。

　　2.李某分两次将购房款付清后，2009年9月27日，某房地产开发有限公司将商铺交付李某。

　　3.某小区的土地使用权为某房地产开发有限公司通过拍卖所得，因当时未取得土地使用证，无法为李某办理不动产权证，故商铺一直处于该公司名下。

　　4.2021年8月1日，李某与赵某签订《租赁合同》，约定将案涉商铺两层租赁给赵某。截止该商铺查封前，李某已收取2年的商铺租赁费。

　　裁判结果

　　2022年12月6日，文水县人民法院作出执行裁定，中止对某小区3号商铺的执行。

　　案例解读

　　本案的争议焦点为李某对案涉商铺是否享有足以排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

　　据此，只有同时满足上述四种情形，案外人才能排除法院的强制执行。

　　本案中，案外人李某作为买受人，于2008年6月2日与某房地产开发有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，于2009年9月27日支付了全部购房款，案涉商铺交付后，买受人李某对该房屋行使占有、使用、收益的权利，上述事实发生在2022年10月27日本院查封案涉商铺之前，且房屋未过户原因系房地产开发公司未取得土地使用证，非因买受人自身原因。因此，案外人就案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权利，对于案外人申请中止执行并解除查封案涉商铺的主张，本院予以支持。